Welche Voraussetzungen müssen für eine Mietminderung erfüllt sein?

Montag, 30.10.2017

Wenn Sie eine Mietminderung geltend machen, bietet Paragraph 536 BGB die rechtliche Grundlage. Zahlreiche Urteile können zur Orientierung dienen, um die richtige Relation zwischen dem bestehenden Mangel und der prozentualen Mietminderung zu finden.

Der folgende Beitrag beschreibt, wann eine Mietminderung berechtigt ist. Vorausgesetzt wird dabei immer, dass Sie den Vermieter vom Mangel in Kenntnis setzen und ihm die Möglichkeit geben, für Abhilfe zu sorgen. Die Fristen richten sich dabei nach der Schwere der Beeinträchtigung.

Die Intention des Gesetzes

Mit Abschluss des Mietvertrages wird vereinbart, dass der Mieter die Wohnung oder das Haus – die Mietsache – für eine bestimmte Zeit nutzen darf. Er zahlt dafür Miete, und zwar in gleichbleibender Höhe, sofern keine Mieterhöhung vereinbart wird. Der Vermieter wiederum stellt die Mietsache zur Verfügung, und zwar ebenfalls in gleichbleibender Qualität. Weicht der Ist-Zustand vom Zustand zum Zeitpunkt der Anmietung ab (Soll-Zustand), muss der Vermieter den alten Zustand wieder herstellen. Anderenfalls erhält er weniger oder auch gar keine Miete mehr.

Der Wortlaut des Gesetzes

In §536 des Bürgerlichen Gesetzbuches heißt es:

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

Anders formuliert heißt das: Ist der Mangel gravierend, die Wohnung also zum Beispiel unbewohnbar, wird keine Miete mehr fällig. Anderenfalls wird je nach Mangel abgestuft. Das können drei Prozent Abschlag für den defekten Abfluss sein, aber auch 80 Prozent wegen Rattenbefalls.

Mögliche Kürzungen

Welche Mietminderung berechtigt ist, wird im Einzelfall entschieden. Die folgenden Beispiele aus Urteilen der vergangenen Jahre bieten jedoch einen gewissen Überblick.

  • 100%: Heizungsausfall in der gesamten Kälteperiode, kein Strom, Wohnung bereits bewohnt
  • 80%:  Wasserschäden mit Gestank oder dem Einsatz von Trocknungsgeräten
  • 60%:  Dachausbau mit starker Beeinträchtigung
  • 50%:  Asbestbelastete Öfen, gesundheitsgefährdende Belastung mit Formaldehyd
  • 33%:  Geruchsbelästigung durch Tierhaltung anderer Mieter, Gestank von Abwässern
  • 25%:  Raumtemperatur nur 15 Grad, Wasserschaden an der Decke
  • 20%:  Badewanne nicht nutzbar, Fahrstuhl-Ausfall über mehr als zwei Wochen
  • 10%:  Schaben, teilweise kein warmes Wasser, undichte Fenster
  • 5%:   Abfallender Putz, Wegfall des Fahrradkellers

Hinweis: Einschränkungen aufgrund einer energetischen Sanierung müssen für die Dauer von drei Monaten geduldet werden. Eine Mietminderung kann in diesem Fall nicht geltend gemacht werden.

Sachmangel oder Rechtsmangel?

Die meisten Mietminderungen erfolgen aufgrund eines Sachmangels. Wie das Beispiel „Wohnung bereits bewohnt“ zeigt, können aber auch Rechtsmängel eine Mietminderung oder Mietaussetzung rechtfertigen. Ein weiteres Praxisbeispiel wäre hier, wenn der Vermieter die Verlobte des Mieters nicht in die Mietwohnung lässt, weil es vielleicht eine alte Eifersuchtsgeschichte gibt.

Mit Bedacht agieren 

Kürzen Sie die Miete gegen den Willen Ihres Vermieters, kann dieser mit einer fristlosen Kündigung reagieren. Begründet wird dies dann mit dem bestehenden Zahlungsverzug. Um dieser Gefahr zu entgehen, kann die Miete bis zur sachlichen Klärung auch unter Vorbehalt weiter bezahlt werden.  Diese Vorgehensweise bietet sich zum Beispiel in Fällen an, in denen die Ursache des Mangels strittig ist. Geht sie auf grobe Fahrlässigkeit des Mieters zurück, ist eine Mietminderung nämlich ausgeschlossen.

Erfolgt die Mietminderung aufgrund eines Problems, das der Vermieter nicht zu verantworten hat – zum Beispiel aufgrund anhaltenden Baulärms in der Nacht – muss Sie nicht das schlechte Gewissen plagen. Ihr Vermieter kann den Miet-Schaden beim eigentlichen Verursacher geltend machen.   

Schimmelbefall in Wohnung

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