Vom Bauantrag zur Baugenehmigung

Mittwoch, 14.02.2018

Wer in Deutschland ein Gebäude errichten will, braucht eine Baugenehmigung. Um diese zu erhalten, muss ein Bauantrag eigereicht werden – je nach Bundesland beim Bauamt oder der Bauaufsichtsbehörde. Der Bauantrag besteht neben dem eigentlichen Formular aus einer Vielzahl von Unterlagen, die unter anderem in der Bauvorlagenverordnung aufgeführt sind. Das Spektrum reicht von der Bauzeichnung bis zum Entwässerungsplan.

Wer schon jetzt erschreckt zurückweicht, dem sei versichert: Als Bauherr stehen Sie nicht alleine da. Der Architekt oder Planer begleitet den Prozess. Für ihn zählen viele Schritte zur Routine. Im Folgenden gehen wir näher darauf ein, was eine Baugenehmigung voraussetzt, mit welcher Bearbeitungszeit Sie rechnen sollten und wie ein Baugenehmigungsverfahren in der Praxis abläuft. Auch Probleme werden benannt, etwa wenn der Nachbar nicht unterschreibt.

Baugenehmigungsverfahren – so sieht der Ablauf aus

Zunächst einmal stellt sich die Frage: Ist eine Baugenehmigung erforderlich? Beim Neubau eines Hauses ist das ausnahmslos der Fall, nicht jedoch bei jedem Umbau. Auskunft dazu gibt die Landesbauordnung. Wer Hilfe braucht, sollte einen Anwalt für Baurecht zu Rate ziehen.

Ist eine Baugenehmigung unausweichlich, hilft eine Liste aller erforderlichen Unterlagen. Auch wenn der Architekt (Planer) hier die Federführung übernimmt, sollten Sie als Bauherr alles im Blick behalten. Ohne Baugenehmigung kein Bau, der erfolgreiche Bauantrag ist also das Fundament in Papierform. Es geht nicht nur ums „Ob“ sondern auch um die Dauer: Jede Baugenehmigung nennt Fristen, um die Planung auch in die Tat umzusetzen.

Die wichtigsten Unterlagen für den Bauantrag sind:

  • Bauzeichnung (meist im Maßstab 1:100)
  • Technische Baubeschreibung (verwendete Materialien, geplante Ausstattung etc.)
  • Berechnungsgrundlagen (Flächen und Kosten)
  • Statik-Nachweis und je nach Bundesland Nachweise zur Wärme- und Schallisolierung
  • Plan zur Entwässerung (Abwasserbeseitigung)
  • Lageplan (Auszug der Liegenschaftskarte)
  • Zustimmungserklärung der Nachbarn

Liegen alle Unterlagen vor, beginnt der eigentliche Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens, das sich in mehrere Prüfungsstufen gliedern lässt. Ist der Bau aus planungsrechtlicher Sicht zulässig, also im Einklang mit dem örtlichen Bebauungsplan? Wird das Bauordnungsrecht beachtet, zum Beispiel beim Abstand zum Nachbargrundstück? Stehen dem Bau schließlich andere öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen?

Werden alle Vorschriften eingehalten, muss die Behörde den Bau genehmigen. Das Baugenehmigungsverfahren folgt also immer einem Schema und die Behörde hat keine Befugnis, ein Bauvorhaben aus Gründen außerhalb dieses Schemas abzulehnen.

Hinweis: Wenn Sie die Umsetzbarkeit Ihres Bauvorhabens zum Beispiel noch vor dem Grundstückserwerb prüfen wollen, können Sie einen Bauvorantrag stellen. Damit ist unter anderem geklärt, ob eine Bebauung grundsätzlich möglich ist.

Bearbeitungszeit, Fristen und Kosten

Der Faktor Zeit spielt meist in mehrfacher Hinsicht eine Rolle. So muss die bisherige Wohnung oft zu einer bestimmten Frist verlassen werden, zudem kostet eine lange Genehmigungs- und Bauphase zusätzlich Geld. Der Bauantrag sollte daher frühzeitig eingereicht werden. Rechnen Sie mit einer Bearbeitungszeit bis zum Erteilen der Baugenehmigung von drei bis vier Monaten. Viele Bauämter bieten mittlerweile die Möglichkeit, den aktuellen Stand online zu verfolgen.

Ein Vorteil für den Bauherrn ist, dass die Baubehörden rechtlich verpflichtet sind, die Vollständigkeit der Unterlagen sofort zu überprüfen. Eine Dauer von zehn Arbeitstagen darf dabei nicht überschritten werden. Für das gesamte Baugenehmigungsverfahren gilt bei vollständigen Unterlagen eine Frist von zwei Monaten, im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren von einem Monat.  

Ein Baubeginn vor Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens ist ausgeschlossen.

Die behördlichen Kosten für die Baugenehmigung sind relativ gering. Als Richtwert gilt eine Größenordnung von 0,5 Prozent der gesamten Baukosten. Bei 100.000 Euro entspricht das also 400 bis 500 Euro, die auf die Prüfung der Unterlagen entfallen. Diese Kosten entstehen Ihnen allerdings auch, wenn der Bauantrag abgelehnt wird. (Sie können gegen die Ablehnung Widerspruch einlegen, was zusätzliche Kosten verursacht.)

Tiefer in die Tasche greifen muss der Bauherr für die Erstellung der Unterlagen, da hier der Architekt tätig wird. Diese Vorarbeiten können rund zehn Prozent des Gesamtbetrages ausmachen.    

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren – was ist zu beachten?

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren beschleunigt den Prozess der Baugenehmigung. Es wird bei privaten Gebäuden meist zuglassen, die Handhabung in den einzelnen Bundesländern kann sich jedoch unterscheiden. Da das vereinfachte Verfahren die Baubehörden entlastet, ist eine Zustimmung auch im eigenen Interesse. 

Ob der Bauherr die Zeitvorteile des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens nutzt, also das Formular „Antrag auf Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren“ einsetzt, sollte mit dem Planer oder Architekten abgestimmt werden. Da die Behörden hier auf Teile der Prüfung verzichten dürfen – gerade in Bezug auf die öffentlich-rechtlicher Vorgaben, wächst die Eigenverantwortung  des Bauherrn. Er ist jedoch weiterhin an alle Vorschriften gebunden, auch wenn er keine Kenntnis davon haben sollte.

Da sich die Gebühren der Behörden (auch) nach der Anzahl der geprüften Unterlagen richten, ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren mit leichten Kostenvorteilen verbunden. Unterschiede bei der Zusammenstellung der Papiere selbst gibt es zwischen dem vereinfachten und dem normalen Baugenehmigungsverfahren jedoch nicht.  

Widerspruch durch den Nachbarn – so sichern Sie sich ab

Nachbarschaftsstreit kostet Lebensqualität, eine Einigung ohne Gerichtsverfahren ist im Sinne aller Beteiligten. Es ist also sinnvoll, den Nachbarn frühzeitig in die Planungen einzubeziehen – und formale Vorschriften wie den Abstand zum nächsten Grundstück penibel einzuhalten.

Stimmt der Nachbar den Bauvorhaben mit seiner Unterschrift zu, ist ein großer Schritt getan. Er kann damit auch später keinen Widerspruch gegen die Planungen einlegen. Formulare für die Einverständniserklärung des Nachbarn finden sich im Internet, zum Beispiel unter der Bezeichnung  „Nachbarschaftszustimmung zum Bauantrag“ oder „Zustimmungserklärung des Angrenzers/der Angrenzerin bzw. des/der sonstigen Nachbarn/ Nachbarin gegenüber der Baurechtsbehörde“. In den meisten Fällen handelt es sich um einseitige Dokumente, die keine lange Bearbeitungszeit erfordern. Zumindest in dieser Hinsicht sind die Hürden also niedrig.

Verweigert der Nachbar im Vorfeld seine Zustimmung, unterschreibt also nicht, sollten ihm die Unterlagen noch einmal formal von der Behörde zugestellt werden. Damit erfolgt nach einer Frist von einem Monat entweder automatisch die stillschweigende Anerkennung, oder der Nachbar muss in diesem Zeitrahmen Widerspruch einlegen. Selbst das ist in gewisser Weise zu begrüßen, denn nichts ist schlimmer als ein späterer Baustopp.

Positiv für den Bauherrn ist: Auch eine verweigerte Zustimmung des Nachbarn verzögert die geplanten Baumaßnahmen zunächst nicht – es sei denn, der Nachbar hat mit einem Eilverfahren vor dem Verwaltungsgericht Erfolg. Der Bauherr muss bei einer drohenden oder laufenden Klage jedoch eine schwierige Risikoabwägung treffen: Unterliegt er später im Rechtsstreit (es kann auch um die Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorgaben gehen, nicht nur um die direkte Nachbarschaft), muss womöglich teuer rück-gebaut werden. Der Nachbar hat dagegen auch bei einer Niederlage kaum mit finanziellen Folgen zu rechnen.  

Architekt vor Bauzeichnung

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