Tücken im Erbbaurecht: Wenn das Eigentum auf einem fremden Grundstück steht

Mittwoch, 28.03.2018

Viele Menschen träumen vom Eigenheim, doch nicht jeder kann es sich leisten. Oft scheitert die Finanzierung an den Kosten, die aus der Doppelbelastung von Grundstückskauf und Bau entstehen. Die Alternative: Das Grundstück wird im Rahmen des Erbbaurechts gepachtet. Das Modell hat neben seinen Vorzügen allerdings auch Nachteile.

Wer sein Haus auf einem fremden Grundstück errichtet, spart sich zunächst den Kaufbetrag für den Baugrund. Er zahlt stattdessen einen Zins für die Nutzung, der pro Jahr rund vier bis fünf Prozent des Grundstückswertes ausmacht. Dafür erhält er das im Grundbuch verbriefte Recht, das Grundstück zu bebauen und für eine festgelegte Zeit zu nutzen. Meist geht es um einen Zeitraum von 75 bis 99 Jahren.

Welche Probleme können entstehen?

Ein Haus, das auf einem fremden Grundstück steht, lässt sich deutlich schlechter veräußern. Zum einen erzielt es durch die Befristung einen schlechteren Preis, zum anderen besteht meist ein wechselseitiges Vorkaufsrecht – und damit eine gewisse Abhängigkeit. Diese ist für den privaten Häuslebauer in der Praxis von größerem Nachteil, denn in den meisten Fällen ist der Besitzer des Grundstücks der Staat, die Kirche oder ein Unternehmen.

Mit den Nachteilen des geringen Wiederverkaufswertes wird der Erbbaurechtnehmer auch zum Ende der Vertragslaufzeit konfrontiert. Dann nämlich fällt das Haus gegen Wertausgleich an den Grundstücksbesitzer zurück. Dieser Ausgleich muss, gerade wenn das Baurecht aus sozialen Gründen vergeben wurde, mindestens zwei Drittel des Bauwertes betragen – was aber immer noch kein gutes Geschäft ist.

Eine Verlängerung des Pachtvertrages ist zwar möglich, bedarf aber der Zustimmung des Grundstücksbesitzers.

Nicht ausgeschlossen ist schließlich auch, dass es während der Vertragslaufzeit zu Problemen kommt. Kann der Hausbauer die Pacht über einen längeren Zeitraum nicht bezahlen oder nutzt er das Grundstück anders als vereinbart, tritt der sogenannte Heimfall ein. Das Grundstück mit Gebäude wird damit dem Grundstücksbesitzer zugeschlagen.        

Hinweis: Auch im Erbbaurecht herrscht Vertragsfreiheit. Manche Nachteile können ausgeglichen werden, zum Beispiel durch das vertragliche Recht auf Verlängerung der Laufzeit durch den Erbbaurechtnehmer oder seine Erben. 

Paar vor ihrem Haus

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