Mietkauf: Vorteile und Nachteile des Kaufs auf Raten

Dienstag, 19.09.2017

Der Käufer erwirbt beim Mietkauf ein Mietobjekt auf Raten. Er zahlt für einen festen Zeitraum Miete, wobei die Miet-Zahlungen ganz oder teilweise auf den späteren Kaufpreis angerechnet werden. Miet- und Kaufvertrag werden zu Beginn geschlossen und notariell beglaubigt. Sie sind bindend.

Angeboten werden zudem der Miet-Optionskauf, gerade von Wohnungsbaugenossenschaften. Hier wird dem Käufer ein Recht eingeräumt, das gemietete Objekt zu einem bestimmten Zeitpunkt, oft nach 25 Jahren, zu einem Festpreis unter Anrechnung erfolgter Mietzahlungen zu erwerben. Verbrieft wird dies über einen Vermerk im Grundbuch.

Im Vergleich zum Sofortkauf haben beide Varianten des Mietkaufs Vor- und auch Nachteile – und das wiederum für beide Seiten. Was überwiegt, hängt vor allem an der persönlichen Lebenssituation.

Damit der Mietkauf zustande kommt, müssen Käufer und Verkäufer ein Interesse am Abschluss haben. Vorteile für beide Seiten scheinen also zu bestehen. Worin liegen sie?

Vorteile für den Miet-Käufer

Der Käufer wird über die „Ratenzahlung in Mietform“ in die Lage versetzt, ein Mietobjekt zu erwerben, für das ihm sonst die Liquidität fehlt. Kann er die geforderte Eigenkapitalquote für eine Banken-Finanzierung nicht erbringen, ist der Mietkauf womöglich die temporär einzige Option.

Zudem profitiert er davon, dass:

  • seine Mietzahlungen nicht „verloren“ ist, da sie auf den Kaufpreis angerechnet wird
  • er sofort Besitzer des Eigentums wird (inklusive Aktivierung im Anlagevermögen)
  • er aufgrund der Verträge von Zinsschwankungen unberührt bleibt

Im Falle des Optionskaufs profitiert der Käufer zugleich von der hohen Flexibilität, allerdings auf Basis höherer Kosten.

Vorteile für den Verkäufer

Der Mietkauf verspricht für den Verkäufer im Vergleich zum Sofortkauf deutlich höhere Erlöse. Er erweitert zugleich den Kreis der Interessenten, da der Engpass beim Eigenkapital viele potentielle Käufer betrifft. Mietkauf-Objekte befinden sich häufig nicht an den Hotspots des boomenden Mietmarktes.

Zudem profitiert er davon, dass:

  • er die hohen monatlichen Zahlungen behalten kann, auch wenn der Gesamtdeal platzt
  • er einen verlässlichen „Mieter“ für die Räumlichkeiten besitzt

Nachteile der Vertragsparteien

Die Nachteile ergeben sich zum Teil unmittelbar aus den genannten Vorteilen der Gegenpartei: Der Mietkäufer zahlt am Ende zu viel, der Verkäufer muss sich mit gestückelten Zahlungen begnügen. Beide Seiten tragen zudem ein gewisses Risiko, wenn die andere Partei in Insolvenz geht. Gerade der Käufer sollte daher auf einen vertraglichen Eigentumsvorbehalt bestehen.

Einschränkungen für den Mieter/Käufer können zudem in einigen praktischen Belangen bestehen. Da ihm aufgrund der Ratenzahlung die Mietsache rechtlich noch nicht gehört, hat er kein Mitspracherecht bei baulichen Maßnahmen am Gesamtobjekt.

Keine anderen Optionen?

Häufig fehlt gerade jungen Käufern das Eigenkapital. Um den Mietkauf zu gewährleisten, braucht es aber ohnehin eine stabile Gehaltsgrundlage. Schließlich muss, je nach Ausgestaltung des Vertrages, neben der Miete auch Kapital für die Schlusszahlung angespart werden.

Ist dies jedoch gesichert, könnten staatliche Förderprogramme (zum Beispiel für junge Familien) greifen und so früh eine günstigere Finanzierung ermöglichen. Die Verbraucherzentralen sind hier hilfreiche Ansprechpartner. Für den Mietkauf wiederum ist anwaltliche Beratung empfohlen.    

Paar beim Einzug

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