Mieterhöhung: Wie oft ist sie erlaubt?

Dienstag, 21.11.2017

Eine Mieterhöhung kommt immer ungelegen. Wurde Ihre Miete erst vor kurzem erhöht, sollten Sie jedoch erstmal Ruhe haben. Was dem Vermieter erlaubt ist und was nicht, lesen Sie hier.

Die Mietpreise in Deutschland sind im vergangenen Jahr um 1,8 Prozent gestiegen. So weist es der F+B Mietspiegel aus. Allerdings ist das ein bisschen wie die altbekannte Geschichte vom See, der im Durchschnitt nur einen Meter tief ist: Erwischt man das Loch, ertrinkt man nämlich trotzdem.

In vielen deutschen Großstädten, München allen voran, dürften sich die Mieter wie Ertrinkende fühlen. Mietpreisbremse hin oder her, es wird beständig teurer.

Hier die gesetzlichen Regelungen im Überblick:

Zeitraum zwischen den Mieterhöhungen

Geht es nicht gerade um eine Modernisierung, schützt die letzte Mieterhöhung tatsächlich für 15 Monate vor der nächsten. Das gilt für die Phase nach dem Einzug – sofern eine feste Miete vereinbart wird – ebenso wie für die gesamte Mietdauer. Haben Sie sich mit Ihrem Vermieter auf eine Staffelmiete geeinigt, müssen zwischen den einzelnen Erhöhungen allerdings nur 12 Monate liegen.

Hinweis: Auch in Sachen örtliche Vergleichsmiete (Mietdurchschnitt der vergangenen vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Region) ist die Staffelmiete von Nachteil. Bestimmt die Vergleichsmiete bei einer festen Miete die Obergrenze der Erhöhung, gilt das für die Staffelmiete nicht. Selbst bei einer Überschreitung von mehr als 20 Prozent, die nach dem Wirtschaftsstrafgesetz eigentlich verboten ist, wird es schwer, die eigenen Rechte geltend zu machen. Eine nochmalige Zustimmung zur Erhöhung ist hier auch gar nicht erforderlich, da mit Unterzeichnung des Staffelbetrags bereits erfolgt.

Prozentuale Begrenzungen

Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete soll auch die sogenannte Kappungsgrenze Mietwucher entgegenwirken. Per Gesetz darf der Vermieter binnen drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent aufschlagen. Viele Städte und Gemeinden, bundesweit sind es mehr als 270, begrenzen die Erhöhungen sogar auf maximal 15 Prozent. Das gilt auch für den Fall, dass mit der Erhöhung von 20 Prozent die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht wird.

Beispiel: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei zehn Euro/m2 und die reale Miete bei acht Euro, ist es dem Vermieter dennoch nicht gestattet, innerhalb von drei Jahren zwei Euro aufzuschlagen. Er muss sich mit 1,60 Euro begnügen, in 15%-Regionen sogar mit 1,20 Euro. Dabei gilt übrigens die reale Quadratmeterzahl als Grundlage. Weicht die Angabe im Mietvertrag ab, wurden also vielleicht ein paar Quadratmeter hinzugemogelt, kann das nun im Nachhinein zu einer Mietsenkung führen.

Modernisierung

Elf Prozent der Modernisierungskosten (gegebenenfalls abzüglich Fördermittel) können auf die Miete umgelegt werden – ungeachtet der oben genannten Deckelungen. Das kann teuer werden. Beispiel: 25.000 Euro für eine (zum Beispiel energetische) Modernisierung erhöhen die Jahresmiete um 2.750 Euro. Das sind fast 230 Euro pro Monat.

Sie haben in diesem Fall allerdings ein Sonderkündigungsrecht. Außerdem lohnt es zu prüfen, ob Sanierungskosten eingeflossen sind, die nicht angerechnet werden dürfen.    

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