Kündigung wegen Eigenbedarf: So ist die Lage im BGB

Mittwoch, 07.03.2018

Vermieter sind berechtigt, einen Mietvertrag wegen Eigenbedarf zu kündigen. Sie müssen sich dabei jedoch an Fristen halten und die Gründe für die Kündigung offenlegen. Das schließt die Nennung der Person ein, die den Wohnraum künftig nutzen wird.

Basis der Kündigung wegen Eigenbedarf ist § 573 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Darin heißt es, der Vermieter muss ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses besitzen. Das ist zum Beispiel der Fall ist, wenn er „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.  

Was erwartet den Mieter?

Erhält der Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf, sollte er das Schreiben genau prüfen. Sowohl formale als auch inhaltliche Verstöße können dazu führen, dass die Kündigung, obgleich ordentlich erteilt, nicht rechtsgültig ist.

Die wahrscheinlichsten Formfehler:

  • Der Mieter wird nicht auf sein gesetzliches Widerspruchsrecht hingewiesen.
  • Die Begründung für den geltend gemachten Eigenbedarf fehlt.
  • Es wurden nicht alle Mieter adressiert oder es haben nicht alle Vermieter unterzeichnet.
  • Der Vermieter hat versäumt, die Nutzung von Alternativwohnungen aus eigenem Besitz zu prüfen.

Die wahrscheinlichsten Inhaltsfehler:

  • Der Grund des Eigenbedarfs ist nicht nachvollziehbar, falsch oder nicht statthaft.
  • Die gesetzliche Kündigungsfrist wurde missachtet.

Ob der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf einlegt, hängt an verschiedenen Faktoren. Mieterbund und Fachanwälte können hier wertvolle Hilfe leisten. Tatsächlich lohnt ein schriftlicher Widerspruch immer dann, wenn die Sachlage strittig ist.

Hinweis: Der Widerspruch muss schriftlich mindestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen.

Fehlt die Begründung zur Kündigung ganz, sehen Mietrechtsexperten dagegen keinen Grund, überhaupt auf das Schreiben zu reagieren. Der Verstoß ist in diesem Fall so eklatant, dass keine Kündigung erfolgt ist.

Hinweis: Abwenden lässt sich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auch bei Härtefällen. Am Ende dieses Artikels erfahren Sie näheres dazu.

Kein Grund für die Kündigung wegen Eigenbedarf gegeben?   

Gerade aus juristischer Sicht macht es Sinn, auf formale Fehler zu achten – denn spezialisierte Anwälte werden hier leicht fündig und die Kündigung ist damit zunächst unwirksam. Fraglich bleibt, ob dies zur dauerhaften Weitervermietung führt. Interessanter ist daher oft die Frage, ob der Kündigungsgrund einer Prüfung standhält. So klingt die Kündigung wegen Eigenbedarf „für Familienangehörige“ sehr weitreichend, wurde durch die Rechtsprechung jedoch genau definiert. Berücksichtigt werden dürfen demnach nur:

  • Großeltern, Eltern, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Geschwister, Nichten, Neffen

Keine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen demnach zum Beispiel Cousins und Cousinen, Onkel und Tanten, Großneffen, Patenkinder oder Ex-Partner. Der Personenkreis ist also durchaus eingeschränkt.

Hinweis: Die Kündigung wegen Eigenbedarf kann nur durch natürliche Personen erfolgen, also vom Vermieter oder Vermietergemeinschaften (zum Beispiel Erbgemeinschaften). Unternehmen, zum Beispiel GmbHs oder Aktiengesellschaften, haben keine Möglichkeit dazu.

Wie gehen Sie als Eigentümer vor?

Ihre Gründe zur Kündigung sollten konkret und nachvollziehbar sein. Besonders wichtig ist es dabei, den künftigen Mieter zu benennen. „Eine meiner beiden Töchter wird in Kürze heiraten und die Wohnung brauchen“, genügt also nicht. Die Tochter muss namentlich genannt und ihr Einzug mit der Eheschließung begründet werden. (Der Name des Ehemannes spielt hier übrigens keine Rolle.) 

Besitzen Sie mehrere Wohnungen, sollten auch die Gründe der Auswahl erläutert werden. Warum wurde genau für diese Wohnung Eigenbedarf geltend gemacht, nicht jedoch für die andere? Zur Entscheidung können zum Beispiel bauliche Gründe angeführt werden, die eine Eignung der Alternativwohnung zugleich ausschließen.

Denken Sie bei der Festlegung des Kündigungstermin an die gesetzlichen Fristen (mindestens drei Monate) und benennen Sie auch den konkreten Einzugstermin. 

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Folgendes sollten Eigentümer zudem beachten:

  • Der Wohnraum muss auch künftig zum Wohnen genutzt werden. Eine gewerbliche Nutzung  ist zwar nicht völlig ausgeschlossen, muss aber noch strengeren Kriterien genügen.
  • Im Falle einer Umwandlung eines Miethauses in Eigentumswohnungen mit Eigentümerwechsel bestehen Sperrfristen für die Kündigung wegen Eigenbedarf. Für die Dauer von mindestens drei Jahren kann vom neuen Eigner kein Eigenbedarf geltend gemacht werden.

Neue Möglichkeiten könnten sich für Vermieter aus folgenden Bestimmungen ergeben:

  • Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist auch für „Angehörige des Haushalts“ möglich. Das könnte zum Beispiel eine Pflegekraft sein, die in der Nähe sein muss.  
  • Bei Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt, wird die Kündigung vom Gesetzgeber erleichtert. In § 573a BGB heißt es: „Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.“

Kündigung wegen Eigenbedarf – Härtefall

Auch bei einem nachgewiesenen berechtigten Interesse des Vermieters kann es passieren, dass der Mieter in der Wohnung bleiben kann. Voraussetzung ist ein Härtefall, beschrieben in § 574 BGB. Demnach kann der Mieter der Kündigung widersprechen, „wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“.

Mögliche Gründe für die Anwendung der Sozialklausel sind:

  • kein verfügbarer Ersatz-Wohnraum
  • fortgeschrittenes Alter mit Krankheit oder Pflegebedürftigkeit
  • starke Gefährdung des Schulabschlusses, der Ausbildung oder des Studiums
  • starke berufliche Beeinflussung
  • physische oder psychische Erkrankungen des Mieters, Suizidgefahr
  • lange Mietdauer und starke soziale Bindungen
  • bevorstehende Entbindung
  • soziale Härte aufgrund niedrigen Einkommens
Wütendes Paar mit Vermieterin

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