Unter diesen Voraussetzungen ist eine Verwertungskündigung möglich

Mittwoch, 15.11.2017

Will ein Vermieter ein Mietverhältnis kündigen, muss er ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen. So steht es in § 573 BGB. Bei einer Verwertungskündigung macht der Vermieter wirtschaftliche Interessen geltend, ist aber an strenge Auflagen gebunden. 

Im Bürgerlichen Gesetzbuch heißt es: Ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung liege insbesondere vor, wenn „der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde…“.

Was zunächst nach einem Freibrief klingt, erweist sich in der Praxis als heikel. Die wichtigsten Gründe: Die Interessen des Mieters müssen abwägend berücksichtigt werden und die reine Gewinnmaximierung des Vermieters ist kein Kündigungsgrund. Wer also schlicht eine höhere Miete erzielen möchte, zum Beispiel mit einem Gewerbebau, blitzt vor Gericht regelmäßig ab.   

BGH Urteil 2017: Verwertungskündigung gescheitert

Der Bundesgerichtshof hat erst im September 2017 die Verwertungskündigung von Mietern für unwirksam erklärt, bei denen die Vermieterin das Haus durch einen Gewerbe-Neubau ersetzen wollte. Die Eignerin machte dabei geltend, dass sie dem benachbarten Modehaus Raum zur Erweiterung schaffen wolle und so erheblich höhere Einnahmen erzielen könne. Die Gesellschaft der Vermieterin und des Modehauses waren verflochten.

Die Richter verwiesen auf die Rechtsposition der zunächst gekündigten Mieter, die Vorrang habe. Zwar sei der wirtschaftliche Nachteil für die Vermieterin nachvollziehbar, genüge als Grund aber nicht. Der Vermieterin drohe trotz der Ablehnung keine Not. Zudem würden die Nachteile vorrangig der Gesellschaft des Modehauses entstehen, nicht der Vermieterin selbst. Das jedoch sei für eine Verwertungskündigung zwingend.    

Fazit

Die Hürde der „erheblichen“ Nachteile ist hoch gesteckt, da die Interessen des Mieters mit berücksichtigt werden und es – ohne die Bedrohung der eigenen Existenz – nicht um eine reine Gewinnmaximierung gehen darf.

Generell gelten folgende Verwertungen als Grund, um eine ordentliche Kündigung auszusprechen:

  • der Abriss des Gebäudes
  • der Verkauf des Gebäudes
  • der Umbau oder die Modernisierung des Gebäudes 

Auch in diesen Fällen muss die Maßnahme aber ausreichend begründet werden.

Abrisshaus

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