Bieterverfahren beim Immobilienkauf: Darauf sollten Sie achten

Mittwoch, 07.02.2018

Das Bieterverfahren eröffnet Hausbesitzern die Chance, ihre Immobilie schnell und zu einem guten Preis zu veräußern. Zugleich enthebt es sie der Pflicht, selbst einen Verkaufspreis zu bestimmen – der zu hoch oder niedrig sein könnte. Neben Vorteilen hat das Bieterverfahren aber auch Nachteile, und zwar für beide Seiten.

Beim Bieterverfahren handelt es sich im Grunde um eine spezielle Form der Vermarktung, nicht um eine klassische Auktion. Der entscheidende Unterschied: Der Kaufinteressent ist nicht an sein Angebot gebunden, ebenso wenig muss der Verkäufer das Höchstgebot annehmen. Ob es tatsächlich zum Abschluss kommt, bleibt bis zum Notartermin ein Risiko, das Geld, Zeit und Nerven kosten kann.

Wie läuft ein Bieterverfahren im Regelfall ab?

Der Verkäufer (oder ein von ihm beauftragter Makler) annonciert das Haus. In der Anzeige wird kein Verkaufspreis genannt sondern eine Formulierung wie „gegen Höchstpreis“ oder „gemäß Gebot“ gewählt. Die Nennung eines Mindestgebotes ist möglich aber nicht üblich.

Die Annonce beinhaltet zudem einen festen Besichtigungstermin, an dem die Interessenten die Immobilie ansehen können. Ist ein Makler involviert, existiert im Regelfall auch ein Dossier, das den Grundriss und zweckdienliche Informationen zum Haus enthält.

Nach der Besichtigung und möglichen Einzelterminen gilt ein Stichtag (oder online ein bestimmtes Zeitfenster), bis zu dem die Interessenten ihr Angebot abgeben müssen, um berücksichtigt zu werden. Der Verkäufer wählt das lukrativste Angebot aus und gibt diesem Bieter den Zuschlag. Anschließend wird der Kaufvertrag aufgesetzt und notariell beglaubigt. Im Idealfall ist das Geschäft in wenigen Tagen oder Wochen über die Bühne gebracht.

Vorteile und Risiken des Bieterverfahrens

Läuft alles nach dem Willen des Verkäufers, stellt sich zum Besichtigungstermin eine Vielzahl von Interessenten ein. Sie lernen damit nicht nur das Haus, sondern auch die „Konkurrenz-Situation“ kennen – was den Preis nach oben treibt. Der Immobilienmakler „Maklaro“ veröffentlicht für 2016, im Online-Bieterverfahren seien im Durchschnitt 25 Prozent höhere Verkaufspreise erzielt worden als in unabhängigen Immobilienwertgutachten angegeben. Das ist ein starkes Argument.

Lassen sich zum ausgeschriebenen Termin kaum Interessenten blicken, entfällt dieser Vorteil oder verkehrt sich sogar in einen Nachteil. Nicht viel besser ist, wenn professionelle Schnäppchenjäger das Gelände beherrschen und das Bieterverfahren als eine Art Zwangsversteigerung missverstehen. Dann ist kaum mit angemessenen Geboten zu rechnen.

Da das Bieterverfahren in Deutschland eher unüblich ist, sehen Makler auch ein Risiko in der Überforderung der Käufer. So hätte mancher Interessent vielleicht einen relativ hohen Festpreis bezahlt, schreckt aber vor einem Gebot (oder auch schon vor der Besichtigung) zurück. Es kommt also kein Verkauf zustande, weil die Strategie der Veräußerung fehlgeschlagen ist.

Das vielleicht größte Manko (und zugleich ein Vorteil) am Bieterverfahren ist die Unverbindlichkeit. Vielleicht will ja der Besitzer gar nicht verkaufen, sondern nur den Wert des Hauses ermitteln? Oder der Höchstbietende vertreibt sich die Wochenenden mit Besichtigungen, verfügt aber weder über Job noch Vermögen. So bleibt der beste Deal unvollendet, solange die notarielle Beglaubigung und die Überweisung nicht erfolgt sind.

Wann ist das Bieterverfahren zu empfehlen?

Immobilienprofis raten vor allem in zwei Fällen zum Bieterverfahren:

  • Der Verkäufer benötigt den Erlös möglichst schnell.
  • Die Immobilie hat einen besonderen Reiz, der schwer zu bewerten ist.

So kann der Marktwert eines alten Bauerngehöfts mit Gewölbekeller aufgrund dringend erforderlicher Sanierungen von Gutachtern mit Null bewertet werden, im Bieterverfahren aber einen sechsstelligen Betrag einbringen – da es sich um ein einzigartiges Objekt handelt. Ähnliches gilt für „Liebhaberstücke“ wie den unsanierten Altbau in bester Innenstadtlage.

Paar vor der Hausbesichtigung

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