Bei diesen Fehlern in der Betriebskostenabrechnung müssen Sie nicht zahlen

Sonntag, 21.05.2017

An der jährlichen Betriebskostenabrechnung kommt man als Mieter nicht vorbei, an der geforderten Nachzahlung manchmal schon. Der Grund: Fehler bei der Abrechnung der Nebenkosten berechtigen Sie, Einwände gegen die Forderung zu erheben.

Flattert Ihnen die jährliche Betriebskostenabrechnung ins Haus, prüfen Sie diese zunächst auf formale Richtigkeit. Nur wenn die vier Pflichtbestandteile enthalten sind, ist die Abrechnung der Nebenkosten der Form nach ordnungsgemäß. Dazu gehören die Ausweisung der Gesamtkosten, die Auflistung und Begründung des Verteilerschlüssels, die Berechnung Ihres Mieteranteils und die Verrechnung mit Ihren bereits geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen.

Ein-Jahres-Frist beachtet?

Wenn die Betriebskostenabrechnung diesen Grundanforderungen genügt, achten Sie auf den angegebenen Abrechnungszeitraum. Dieser muss immer genau ein Jahr betragen. Nur bei der Umstellung auf kalenderjährliche Abrechnung ist bei Zustimmung des Mieters einmalig auch ein längerer Zeitraum gestattet.

Der letzte Tag des Abrechnungszeitraums darf zudem nicht länger als 12 Monate zurückliegen. Wird Ihnen die Abrechnung erst später zugestellt, sind eventuelle Nachforderungen verjährt. Guthaben muss Ihnen der Vermieter dagegen auch nach der Ein-Jahres-Frist noch auszahlen.

Ziehen Sie vor Ablauf der Abrechnungsperiode aus, hat der Vermieter dennoch ein Jahr Zeit für die Betriebskostenabrechnung.

Positionen mit Mietvertrag vergleichen

Welche Kosten der Vermieter generell als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen darf, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Weiter konkretisiert wird dies im jeweiligen Mietvertrag. Nur im Vertrag aufgeführte Nebenkosten sind als Umlage zulässig und müssen gezahlt werden. Der Vertrags-Passus „sonstige Nebenkosten“ schließt jedoch automatisch alle zulässigen Positionen ein, die der Vermieter in früheren Betriebskostenabrechnungen noch nicht aufgeführt hatte.

Formelle und inhaltliche Fehler

Wenn die Betriebskostenabrechnung inhaltliche Fehler aufweist, aber formell ordnungsgemäß ist, können Sie sich als Mieter gegen geforderte Nachzahlungen ebenfalls  wirksam erwehren. Dafür ist jedoch zwingend erforderlich, eine Frist von maximal zwölf Monaten nach Zustellung einzuhalten. Wer den Vermieter erst später auf seine Falschberechnung hinweist, verliert seine Ansprüche.

Stellt der Vermieter selbst innerhalb der Jahresfrist nach Ende des Abrechnungszeitraums einen Fehler fest, darf er auch zu Ihren Ungunsten nachbessern.

Umlage nachvollziehbar?

Sollte die Betriebskostenabrechnung rechnerisch nicht nachprüfbar sein, können Sie die Zahlung verweigern. Gemäß Bundesgerichtshof ist die „formelle Wirksamkeit“ nur dann gegeben, wenn der „durchschnittliche Mieter“ in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen.

Auch wenn Wohnungen freistehen, darf der Vermieter den Verteilerschlüssel nicht zu Ihren Ungunsten ändern. Eine Ausnahme bilden die Heizkosten, die laut Heizkostenverordnung mindestens zu 50 und maximal zu 70 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden müssen, der Rest auf Basis der Wohnfläche des Mieters.

20170521_betriebskostenabrechnung_AntonioGuillem-iStock

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