Schadensersatz, wenn der Vermieter einfach die Wohnung verkauft!

Donnerstag, 29.01.2015 PK

Wussten Sie, dass Sie als Mieter ein Vorkaufsrecht haben, bevor der Vermieter Ihre Wohnung an einen Dritten veräußern kann? So steht es im Gesetz. Aber was passiert, wenn der Vermieter das ganz bewusst ignoriert und es doch an den Anderen verkauft? Ein überraschendes Urteil schafft endlich Klarheit: Mieter haben dann Anspruch auf Schadensersatz – und das nicht zu knapp!

Der Fall: Im Mai 2011 verkaufte ein Hauseigentümer ein Mehrfamilienhaus an einen Dritten zum Gesamtpreis von 1,3 Millionen Euro. Die dort wohnenden Mieter wurden nicht informiert, stattdessen übernahm der neue Eigentümer einfach die Mietverträge. Bis er im Januar 2012 einer Mieterin ihre Wohnung zum Kauf anbot. Der Preis entsprach dem offiziellen Verkehrswert von 266.250 Euro – dabei hatte der neue Eigentümer selbst dafür nur einen aus dem Gesamtpreis heraus gerechneten Anteil von 186.571 Euro bezahlt…

Die Mieterin fordert fast 80.000 Euro

Der Mann hatte natürlich gehofft, sich die Differenz von 79.679 Euro als Gewinn einstreichen zu können. Aber mit der Wehrhaftigkeit der Mieterin hatte er nicht gerechnet. Die bestand nämlich darauf, dass man ihr vor der Veräußerung des Hauses ein Vorkaufsrecht für ihre Wohnung hätte einräumen müssen. Aber weil der Verkauf über ihren Kopf hinweg geschehen war, verlangte sie jetzt Schadenersatz – exakt in Höhe von 79.679 Euro.

Schadenersatz für entgangenem Gewinn

Wie kommt sie nur auf so eine Summe? Nun: Ihr ist tatsächlich ein solcher Schaden entstanden. Hätte man ihr nämlich die Wohnung zu dem Preis verkauft, den der neue Eigentümer bezahlt hat, dann hätte sie diese auch mit Gewinn (nämlich zum Verkehrswert) wieder verkaufen können. Der Schadensersatz entspricht also genau dem entgangenen Gewinn.

Zäh und furchtlos

Solch eine Forderung durchzusetzen, erfordert natürlich eine ordentliche Portion Zähigkeit. Und ist weder leicht noch auf die Schnelle zu erreichen. So sahen z.B. weder das Amts- noch das Landgericht einen Verstoß – erst der Bundesgerichtshof gab der Klägerin vor wenigen Tagen Recht.

Mieter sollen günstig kaufen können

Im abschließenden Urteil heißt es nun sinngemäß: „Der Gesetzgeber will mit dem § 577 nicht die Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer schützen, sondern ihnen auch die Möglichkeit geben, die Wohnung zu den günstigen Konditionen zu erwerben, die mit einem Dritten ausgehandelt wurden“. Der Streitfall wird nun an die Berufungsinstanz zurückverwiesen. Und die Chancen stehen gar nicht schlecht, dass die Mieterin als eine um fast 80.000 Euro reichere Siegerin den Gerichtssaal verlassen wird…

Textbezogene Paragraphen / Urteile:

BGH, Urteil vom 21.1.2015, VIII ZR 51/14

Vorinstanzen:

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 31. Mai 2013, 920 C 16/13

LG Hamburg, Urteil vom 16. Januar 2014, 334 S 37/13

Vorkaufsrecht des Mieters § 577, Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist § 469

Schild Bundesgerichtshof

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