Reparaturen an der Mietwohnung – was der Vermieter zahlen muss

Sonntag, 30.04.2017

Der Wasserhahn tropft, die Tür klemmt und die Heizung macht neuerdings seltsame Geräusche?  Das passiert über die Jahre immer mal wieder. Kein Problem, der örtliche Handwerksmeister wird es richten. Es fragt sich jedoch: Wer zahlt für die Reparaturen in der Mietwohnung. Der Vermieter? 

Bei Reparaturen in einer Mietwohnung oder einem Mietshaus ist der Vermieter in der Pflicht. Er muss sich um die Beseitigung von Schäden kümmern, er trägt auch die Kosten. Die Überlegung dahinter: Das angemietete Objekt soll sich zu jedem Zeitpunkt in dem Zustand befinden, der auch bei Vertragsabschluss bestand. Schließlich wird die Miete mit den Jahren nicht niedriger. Ausnahmen von dieser „Der-Vermieter-zahlt“-Regelung gibt es allerdings reichlich, oft sogar im Mietvertrag.

Die Kleinreparaturklausel

Der tropfende Wasserhahn ist ein lebensnahes Beispiel, denn es kommt leider häufig vor. Und es ist zugleich ein schönes Beispiel dafür, dass der Vermieter eben doch nicht alles zahlt. Enthält der Mietvertrag eine sogenannte Kleinreparaturklausel (die den formalen Richtlinien genügt), wird der Mieter bis zu einer Einzel-Schadenhöhe von circa 100 Euro selbst zur Kasse gebeten. Gedeckelt ist der Gesamtbetrag, also die Summe der einzelnen Reparaturfälle die der Mieter im Jahr übernimmt, bei rund acht Prozent der Nettokaltmiete oder einem Betrag von maximal 500 Euro pro Jahr.

Die Zahlungspflicht des Mieters bedeutet jedoch nicht, dass er sich selbst um die Schadenbeseitigung kümmern muss. Das obliegt allein dem Vermieter. Liegt die Gesamtrechnung des Handwerkers letztlich doch über der 100-Euro-Marke, muss der Vermieter den vollen Betrag übernehmen.

Was ist bei größeren Schäden?

Es ließe sich schlussfolgern, dass bei Reparaturen über 100 Euro grundsätzlich der Vermieter die Kosten trägt. Im Regelfall ist das auch so, aber erneut gibt es Ausnahmen. Nehmen wir das Beispiel, dass in der Mietwohnung plötzlich Schimmel auftritt. Dessen Beseitigung ist komplex und  kostenintensiv – möglicherweise für den Mieter. Kann der Vermieter nämlich nachweisen (die Beweislast liegt bei ihm!), dass ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten zum Schimmelbefall geführt hat, muss der Mieter für die Reparaturarbeiten aufkommen. Sind bauliche Mängel der Grund der Misere, stellt sich das anders dar. Hier darf der Mieter zusätzlich sogar mit einer Mietminderung rechnen.

Grundsätzlich kann für den Mieter eine Zahlungspflicht für Reparaturen entstehen, wenn er den Schaden selbst verursacht und damit zu verantworten hat.     

Wer zahlt für Schönheitsreparaturen?

Unter einer Schönheitsreparatur versteht man gemeinhin das Tapezieren und das Anstreichen von Innentüren und Heizungskörpern. Die meisten Mieter zählen dies zu ihren Pflichten, meist völlig zu Recht: Sieht der Mietvertrag entsprechende Regelungen vor, muss der Mieter tätig werden.

Streit um diese Form der Schönheitspflege gibt es dessen ungeachtet, und hier triumphieren vor Gericht oft genug die Mieter. Das Recht sieht nämlich keineswegs von vornherein den Mieter in der Pflicht. Im Gegenteil: Der Vermieter ist zuständig, darf diese Pflicht im Mietvertrag jedoch an den Mieter übertragen. Wohl auch um einen gewissen Ausgleich zu schaffen, sind ihm dafür jedoch strenge Grenzen gesetzt. So ist zum Beispiel die früher übliche Ansicht “alle drei Jahre ist das Bad zu malern“ inzwischen unzulässig. Selbst eine feste Regelung für die Renovierung beim Auszug lässt der Gesetzgeber nicht zu. Versucht der Vermieter es dennoch, heißt es vor Gericht: Herr Vermieter, bitte selber zahlen.

Und was muss der Vermieter nun tatsächlich zahlen?

Klein- und Schönheitsreparaturen vermitteln kein stimmiges Bild, denn tatsächlich zahlt der Vermieter für die meisten Reparaturen. Völlig unstrittig ist die Kostenübernahme im Außenbereich, zum Beispiel bei einem Defekt der Klingel. Auch bei dringenden Reparaturen, zum Beispiel einem Ausfall der Heizung im Winter, muss der Vermieter (oder sein benannter Vertreter) sofort reagieren, den Schaden beheben lassen und die Arbeit bezahlen. Tut er dies nicht, darf der Mieter die Schadenabwicklung beauftragen und kann dem Vermieter dann die Rechnung präsentieren.  

Mieter streichen die Wohnung

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