Nießbrauch vs. Wohnrecht: Was ist besser?

Donnerstag, 28.09.2017

Wohnrecht und Nießbrauch garantieren, dass der Begünstige ein Leben lang in einer Immobilie wohnen kann. Anwendung finden beide Formen im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung. Wollen zum Beispiel Eltern ihrem Kind zu Lebzeiten ein Haus vererben, sich aber zugleich vor Kündigung absichern, können sie dies über das Wohnrecht oder den Nießbrauch regeln.

Der Nießbrauch geht in seiner Wirkung weit über das Wohnrecht hinaus, egal ob zu Lebzeiten oder im Fall, dass der Erblasser entsprechende Regelungen in seinem Testament verankert hat. Das Wohnrecht sieht dabei lediglich die Eigennutzung vor, der Nießbrauch dagegen auch das Recht, anderweitig Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Beide Formen werden üblicherweise im Grundbuch eingetragen, da sonst keine rechtliche Absicherung erfolgen kann.

Welche Vor- und Nachteile bestehen?

Unabhängig davon, ob das Recht auf Nießbrauch oder das Wohnrecht eingeräumt wird: Bei einer Überschreitung der jeweiligen Freibeträge fallen Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuern an. Bei der Wahl zwischen den beiden Arten spielen steuerliche Erwägungen daher nicht die Hauptrolle, selbst wenn es auch hier im Detail Unterschiede geben mag.

Weit relevanter ist die Nutzung selbst. Beim Wohnrecht kommt der Begünstigte nämlich nur in den Genuss der gewährten Vorteile, wenn er die Immobilie auch selbst nutzt. Beim Nießbrauch kann er dagegen frei über die Verwendung bestimmen (nicht über den Verkauf, denn er ist ja nicht der Besitzer), also beispielsweise auch Kapital aus einer Vermietung generieren.

In der Praxis ist dies oftmals von Relevanz, wenn der Umzug in ein Pflegeheim erfolgen soll, das Bewohnen der Immobilie also nicht mehr möglich ist. Beim Nießbrauch ist es hier denkbar, die anfallenden Pflegekosten ganz oder teilweise aus Mieteinnahmen zu decken, die dem Begünstigten ja rechtlich zustehen. Selbiges gilt auch für eine Abwesenheit aufgrund eines Jobwechsels, von Auslandsaufenthalten oder ähnlichem. 

Was ist zu beachten?

Besonders zwei Punkte sollten dem Inhaber des Wohn- oder Nießbrauchsrechts bewusst sein:

  1. Der Eigentümer kommt zwar für notwendige Sanierungsmaßnahmen auf, Reparatur- und Nebenkosten muss der Rechteinhaber jedoch selber tragen. Umbauten kann der Rechteinhaber nicht eigenständig bestimmen.
  2. Geht der Eigner der Immobilie pleite, ist auch das Wohnrecht in Gefahr – trotz Grundbucheintrag. Die Gläubigerbanken genießen hier den Vorzug.     
Glückliches älteres Paar vor dem Haus

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