Modernisierungsmaßnahmen in der Mietwohnung: Was fällt darunter?

Donnerstag, 20.07.2017

Wer zur Miete wohnt, kann einen gleichbleibenden Standard seiner Wohnung verlangen. Maßnahmen, die mit der Instandhaltung zusammenhängen, sind daher selbstverständlich und gelten nicht als Modernisierung. Modernisierung bedeutet immer eine nachhaltige Erhöhung des Wohnstandards und / oder eine relevante Energieersparnis.  

Modernisierungsmaßnahmen können zur Mieterhöhung führen, wobei feste Regeln einzuhalten sind. Die Instandhaltung der Mietwohnung bleibt dagegen ohne Einfluss auf die Monatsmiete.

Mögliche Modernisierungsmaßnahmen

Wenn Baumaßnahmen zu einer Verbesserung des sogenannten Wohnwertes beitragen oder den Wohnkomfort des Mieters steigern, handelt es sich um eine Modernisierung. Ein Beispiel wäre der verbesserte Schallschutz. Auch die Senkung des Energieverbrauchs durch eine effektivere Dämmung von Fenstern, Türen, Außenwänden oder Kellerdecken und Dächern gilt als Modernisierungsmaßnahme und rechtfertigt somit eine Mieterhöhung.

Auch wenn neue, moderne Sanitäranlagen installiert werden, handelt es sich meist um eine Modernisierung. Wird nur die abgewohnte Dusche erneuert, ist das nicht der Fall.

Das richtige Prozedere

Bei einer Modernisierung ist der Vermieter verpflichtet, seine Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten zu informieren –  schriftlich und detailliert. Die geplanten Maßnahmen müssen im Einzelnen aufgelistet sein, mit ihrem voraussichtlichen Umfang sowie dem Beginn und der erwarteten Dauer der Arbeiten.

Auch eine Mieterhöhung muss thematisiert werden, sofern sie im Zuge der Modernisierung geplant ist. Bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten können auf die Jahresmiete angerechnet werden. Die Erhöhung bleibt auch bestehen, wenn die realen Kosten bereits abbezahlt sind. Ausnahme: Bei Staffel- und Indexmieten gibt es keine zusätzliche Erhöhung.

Reaktion der Mieter

Anhand des Vermieter-Schreibens kann der Mieter entscheiden, ob er die Modernisierung duldet oder nicht. Sollten die Arbeiten für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten – zum Beispiel durch die Baumaßnahmen selbst oder weil die Mieterhöhung nicht zu leisten ist – muss im Notfall ein Gericht entscheiden, ob die Modernisierung dennoch vorgenommen werden darf.

Der Mieter ist in der Pflicht, innerhalb eines Monats seine „Härteeinwände“ (gemäß §§ 555d und 559 BGB) schriftlich vorzulegen. Luxusmodernisierungen können dabei ebenso wie eine gravierende Umgestaltung der Wohnung zurückgewiesen werden. Bei energetischen Modernisierungen gibt es weniger Handlungsspielraum. Jeder Mieter muss ein Vierteljahr Dreck und Baulärm ohne Mietminderung akzeptieren, wenn die Modernisierung der Energieersparnis dient. 

Kacheln einer Badwand

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20.07.2017 10:25
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